山東省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法

第一章總則

第一條為了加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱維修資金)的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和維修，維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住房維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。

第三條本辦法所稱的維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、樓宇對(duì)講、綠地、道路、圍墻、監(jiān)控設(shè)施、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條維修資金實(shí)行屬地化統(tǒng)一管理，堅(jiān)持專戶存儲(chǔ)、業(yè)主共有、共同決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條省住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)會(huì)同省財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)全省維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

第六條出售公有住房的維修資金，應(yīng)當(dāng)在完成核對(duì)后，由財(cái)政部門(mén)或者其他管理部門(mén)劃轉(zhuǎn)到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一管理。

第七條業(yè)主大會(huì)成立前，維修資金由物業(yè)主管部門(mén)代行管理。業(yè)主大會(huì)成立后，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議，選擇代行管理或者自行管理。

業(yè)主大會(huì)選擇自行管理維修資金的，應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)主管部門(mén)的管理和監(jiān)督，在物業(yè)主管部門(mén)招標(biāo)選定的銀行設(shè)立維修資金專戶。

第八條物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立公開(kāi)電話、網(wǎng)站，開(kāi)發(fā)使用維修資金業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)臺(tái)、業(yè)主表決系統(tǒng)、移動(dòng)終端APP等信息化媒介，接受社會(huì)投訴監(jiān)督，提高維修資金管理效率。

第二章交存

第九條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存維修資金。

第十條商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌�建筑安裝工程每方米造價(jià)的5%至8%。市、縣物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，在本辦法規(guī)定的范圍內(nèi)合理確定、公布每方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。交存標(biāo)準(zhǔn)公布前應(yīng)當(dāng)報(bào)上一級(jí)物業(yè)主管部門(mén)備案。

出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取維修資金;業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金,每方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。

第十一條商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理住宅交付手續(xù)前，一次性足額交存首期維修資金。

截至竣工交付尚未售出的住宅，由建設(shè)單位交存首期維修資金。實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交納的維修資金可從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。

第十二條未按照本辦法規(guī)定交存首期維修資金的，建設(shè)單位不得向業(yè)主交付房屋，產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)不予受理產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)。

第十三條物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開(kāi)立維修資金專戶。資金專戶下設(shè)房屋賬戶和公共賬戶。

(一)房屋賬戶主要用于儲(chǔ)存業(yè)主、建設(shè)單位交存的維修資金，按照物業(yè)管理區(qū)域設(shè)總賬，按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分賬。

(二)公共賬戶主要用于儲(chǔ)存公共收益劃轉(zhuǎn)的維修資金、房屋賬戶增值收益、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主共同決定轉(zhuǎn)入的其他資金，以及出售公有住房劃轉(zhuǎn)的維修資金，按照物業(yè)管理區(qū)域設(shè)總賬。儲(chǔ)存出售公有住房劃轉(zhuǎn)的維修資金，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)包含兩個(gè)以上原公有住房售房單位物業(yè)的，按其物業(yè)范圍設(shè)分賬。

第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益主要包括以下部分：

(一)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、租賃等產(chǎn)生的收益。

(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后的回收殘值。

(三)保修期滿后，建設(shè)單位因注銷，或者因違法被責(zé)令終止業(yè)務(wù)活動(dòng)，或者反復(fù)維修仍未能解決相關(guān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量缺陷等原因無(wú)法退還的物業(yè)質(zhì)量保修金。

第十五條公共收益扣除業(yè)主委員會(huì)辦公和業(yè)主大會(huì)同意的其他經(jīng)費(fèi)后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業(yè)主大會(huì)決定，但不應(yīng)低于公共收益總金額的60%。

第十六條房屋賬戶內(nèi)的維修資金余額不足首期交存額30%的，物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)向相關(guān)業(yè)主發(fā)出續(xù)交通知，相關(guān)業(yè)主接到通知后應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。

第十七條本辦法實(shí)施前，商品住宅已出售但未建立維修資金的，應(yīng)當(dāng)按本辦法的交存標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)建。

出售公有住房售房時(shí)未提取或者未足額提取維修資金的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定補(bǔ)提;業(yè)主未交存的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定補(bǔ)交。

第十八條經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，業(yè)主可以選擇一次性補(bǔ)交、續(xù)交維修資金，或者隨物業(yè)費(fèi)逐月補(bǔ)交、續(xù)交。市、縣物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定具體補(bǔ)交、續(xù)交標(biāo)準(zhǔn)和流程。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合維修資金收取、交存等工作。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他機(jī)構(gòu)代收補(bǔ)交、續(xù)交維修資金的，應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)交、續(xù)交維修資金及時(shí)劃轉(zhuǎn)維修資金銀行專戶。物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃轉(zhuǎn)補(bǔ)交、續(xù)交維修資金的情況納入其信用檔案管理。

第三章使用

第十九條維修資金的使用分為計(jì)劃使用、一般使用和應(yīng)急使用。

計(jì)劃使用是指采取一次投票集中表決多個(gè)計(jì)劃維修項(xiàng)目的使用方式;一般使用是指采取傳統(tǒng)方法一次投票表決一個(gè)維修項(xiàng)目的使用方式;應(yīng)急使用是指采取應(yīng)急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。

業(yè)主表決方式可以采取常規(guī)表決，即經(jīng)有利害關(guān)系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，視為表決通過(guò);也可以采用異議表決，即根據(jù)業(yè)主共同管理規(guī)約的約定，持不同意意見(jiàn)的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過(guò)。

第二十條涉及全體業(yè)主的維修項(xiàng)目和業(yè)主大會(huì)決定的其他維修項(xiàng)目，從公共賬戶列支，公共賬戶資金不足的，由全體業(yè)主或者有利害關(guān)系的業(yè)主，按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?涉及部分業(yè)主的維修項(xiàng)目，從房屋賬戶列支，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

出現(xiàn)應(yīng)急使用情況，需從房屋賬戶列支而房屋賬戶資金不足的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，可以先從公共賬戶中調(diào)劑墊付。

第二十一條維修資金的計(jì)劃使用，主要適用于可以提前預(yù)見(jiàn)的，以延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命為主要目的的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造;可以一次表決不超過(guò)連續(xù)兩年的維修資金年度使用計(jì)劃。

第二十二條申請(qǐng)維修資金計(jì)劃使用，由業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)房屋和設(shè)施設(shè)備的使用年限、維修保養(yǎng)和損耗等情況，編制維修資金年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或者者經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主表決同意后，連同有關(guān)材料報(bào)物業(yè)主管部門(mén)備案并組織實(shí)施。

第二十三條按照維修資金使用計(jì)劃程序，業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)等方式，選聘具有相應(yīng)能力的單位，簽訂維修服務(wù)合同，組織工程施工、驗(yàn)收、造價(jià)決算等工作，并按照工程進(jìn)度通知物業(yè)主管部門(mén)劃款。

第二十四條市、縣物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定房屋維護(hù)保養(yǎng)的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)規(guī)范房屋維修市場(chǎng)。物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)編制并公布維修資金使用年度計(jì)劃格式文本。

設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門(mén)可以定期公布推薦一批信譽(yù)好、能力強(qiáng)的維修企業(yè)。

第二十五條維修資金的一般使用，適用于涉及全體或者部分業(yè)主的，臨時(shí)發(fā)生并需要在較短時(shí)間內(nèi)完成的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。

第二十六條維修資金的一般使用程序，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到業(yè)主報(bào)修或者發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，編制維修資金使用方案，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主表決同意后，報(bào)物業(yè)主管部門(mén)審核并組織實(shí)施。

未聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主按照本辦法規(guī)定組織實(shí)施。

第二十七條維修資金的應(yīng)急使用，適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行的維修、更新和改造。