廣州市物業(yè)管理辦法

(二○○一年三月二十三日廣州市人民政府令第2號(hào))

第一章　總則

第一條　為加強(qiáng)物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主、使用人及物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本辦法。

第三條　廣州市房地產(chǎn)行政主管部門是本市物業(yè)行政主管部門，負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。

區(qū)、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門是本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)行政主管部門，委托街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府依照本辦法對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。

第四條　建設(shè)、規(guī)劃、公安、價(jià)格、工商、綜合執(zhí)法等行政主管部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。

第二章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第五條　業(yè)主依法享有對(duì)物業(yè)共用部分和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

業(yè)主是指：

(一)物業(yè)的所有權(quán)人。

(二)已辦理商品房預(yù)售合同登記且所購(gòu)房屋入住使用的單位和個(gè)人。

(三)持有空置物業(yè)的建設(shè)單位。

第六條　業(yè)主的主要權(quán)利是：

(一)參加業(yè)主大會(huì)。

(二)享有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。

(三)表決通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程。

(四)決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)。

(五)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的管理工作。

業(yè)主的主要義務(wù)是：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決議、決定。

(二)遵守業(yè)主公約。

(三)遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定。

(四)按時(shí)交付分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理、維修等費(fèi)用。

第七條　符合下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)按本辦法召開首次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：

(一)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上。

(二)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超過一年的。

分期開發(fā)的大型住宅小區(qū)，雖已交付使用的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)生申請(qǐng)，區(qū)、縣級(jí)市物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，在分期開發(fā)期間成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)。

第八條　首次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)在物業(yè)所在地物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)下進(jìn)行。

第九條　業(yè)主在300名(包括300名)以上的，應(yīng)由業(yè)主推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會(huì)。

業(yè)主人數(shù)在300名以下的，由業(yè)主組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會(huì)。

第十條　業(yè)生代表的產(chǎn)生應(yīng)經(jīng)其所代表的業(yè)主中擁有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主通過。

第十一條　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)生代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主代表出席。

業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席大會(huì)的過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表通過。

第十二條　業(yè)主的投票權(quán)按每戶一票計(jì)算，物業(yè)建筑面積每一方米為投票權(quán)的計(jì)算份額，超出部分按四舍五入處理。

第十三條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)負(fù)責(zé)，并履行下列職責(zé)：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或業(yè)生代表大會(huì)的決定。

(二)召集和主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。

(三)草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程修訂案并報(bào)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)通過。

(四)依法選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司，代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)同意后負(fù)責(zé)履行。

(五)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理公司的服務(wù)活動(dòng)。

(六)監(jiān)督共用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的使用和維護(hù)。

(七)對(duì)業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約的行為，依照公約規(guī)定進(jìn)行處理。

(八)審議決定物業(yè)維修基金的使用及其他有關(guān)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。

業(yè)主委員會(huì)不得從事投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第十四條　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

(一)屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。

(二)具有良好的道德品質(zhì)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作時(shí)間。

(三)按時(shí)繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)維修基全，模范遵守物業(yè)管理制度。

(四)未發(fā)生不適宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的其它情形。

第十五條　業(yè)主委員會(huì)委員不得少于5人。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任1名，副主任1至2名，由業(yè)主委員會(huì)委員選舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)每屆任期兩年，業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。

區(qū)、縣級(jí)市物業(yè)行政主管部門對(duì)業(yè)主委員會(huì)實(shí)行年度工作檢查制度。

第十六條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向區(qū)、縣級(jí)市物業(yè)行政主管部門辦理核準(zhǔn)登記手續(xù)。

(一)業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)表。

(二)業(yè)主委員會(huì)章程。

(三)業(yè)主委員會(huì)委員選舉產(chǎn)生的報(bào)告及其資料。

(四)業(yè)主公約。

(五)其他相關(guān)資料。

區(qū)、縣級(jí)市物業(yè)行政主管部門自受理登記申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，對(duì)符合本辦法的，應(yīng)當(dāng)予以登記;對(duì)不符合本辦法的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人并告知不予登記的理由。

第十七條　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每年度至少召開兩次。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任提議或者三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，可以召開臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定應(yīng)經(jīng)過全體委員過半數(shù)通過，并予以公布。

第十八條　業(yè)主委員會(huì)委員不符合第十四條規(guī)定的，區(qū)、縣級(jí)市物業(yè)行政主管部門可責(zé)令業(yè)主委員會(huì)罷免其委員資格，并按本辦法和業(yè)主委員會(huì)章程補(bǔ)選委員。

業(yè)主委員會(huì)不履行其職責(zé)或無正當(dāng)理由推遲、拒絕組織換屆改選的，區(qū)、縣級(jí)市物業(yè)管理行政主管部門可以組織召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)生代表大會(huì)進(jìn)行換屆改選。

第三章　物業(yè)管理公司與物業(yè)管理招投標(biāo)

第十九條　物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)持有物業(yè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書，并向工商行政主管部門申請(qǐng)注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件，依照國(guó)家、省、市關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的有關(guān)規(guī)定辦理。

物業(yè)管理資質(zhì)證韋實(shí)行年度工作檢查制度。

第二十條　物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)提供下列服務(wù)內(nèi)容：

(一)建筑物及其附屬共用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)、巡視檢查。

(二)園林綠地的管理養(yǎng)護(hù)。

(三)環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù)。

(四)公共秩序的維護(hù)、安全防范。

(五)車輛行駛、停放管理及其場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)。

(六)物業(yè)檔案資料的管理。

(七)法律、法規(guī)及合同規(guī)定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)業(yè)主、使用人需要特約服務(wù)的，可以與物業(yè)管理公司另行約定。

第二十一條　物業(yè)管理公司的權(quán)利是：

(一)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，拒絕不合理攤派。

(二)依照物業(yè)管理合同收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)并提取酬金。

(三)制止違反物業(yè)管理制度、業(yè)主公約的行為。

(四)法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

物業(yè)管理公司的義務(wù)是：

(一)履行物業(yè)管理合同，提供物業(yè)管理服務(wù)。

(二)組織、制訂并實(shí)施物業(yè)管理制度。

(三)定期公布財(cái)務(wù)賬目。

(四)組織開展社區(qū)文化活動(dòng)，提供社區(qū)生活服務(wù)。

(五)法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第二十二條　物業(yè)管理公司的名稱、住所、法定代表人、注冊(cè)資本等發(fā)生變更的，應(yīng)自工商管理部門批準(zhǔn)變更之日起15日內(nèi)到市物業(yè)行政主管部門備案。

第二十三條　建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理公司。但符合下列條件之一的除外：

(一)物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位自用的。

(二)在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于3萬方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于1萬乎方米，或多層，高層混合物業(yè)總建筑面積低于1萬方米的。

第二十四條　物業(yè)未交付使用的，或物業(yè)已交付使用;但業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招投標(biāo)組織工作;業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)成立的，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招投標(biāo)組織工作。

業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)活動(dòng)的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)生代表大會(huì)討論決定。

第二十五條　招標(biāo)組織者享有下列權(quán)利：

(一)編制招標(biāo)文件，組織招標(biāo)活動(dòng)。

(二)選擇和確定符合資質(zhì)條件的投標(biāo)人。

(三)根據(jù)評(píng)標(biāo)原則決定評(píng)標(biāo)，定標(biāo)辦法。

(四)選定中標(biāo)人。

(五)依法享有的其他權(quán)利。

第二十六條　招標(biāo)組織者組織物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)。招標(biāo)機(jī)構(gòu)中應(yīng)有物業(yè)行政主管部門的代表參加。

招標(biāo)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)招標(biāo)活動(dòng)具體實(shí)施、審定標(biāo)底、提出評(píng)標(biāo)、定標(biāo)辦法和定標(biāo)意見。

第二十七條　招標(biāo)組織者應(yīng)制作招標(biāo)文件。

招標(biāo)文件包括招標(biāo)書、招標(biāo)須知、訂立物業(yè)管理合同的條件及協(xié)議條款。招標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

(一)物業(yè)規(guī)劃建設(shè)的基本情況，包括占地面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)狀況、商業(yè)用房及管理用房、物業(yè)維修基金、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地的惰況、園林綠化狀況、社區(qū)文化娛樂設(shè)施等。

(二)物業(yè)管理的內(nèi)容和要求。

(三)投標(biāo)書編制的方式及依據(jù)。

(四)投標(biāo)人的資質(zhì)和條件。

(五)組織解釋招標(biāo)文件及實(shí)地查驗(yàn)物業(yè)的時(shí)間、地點(diǎn)。

(六)送達(dá)投標(biāo)韋的地點(diǎn)及截止時(shí)間。

(七)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)的時(shí)間、地點(diǎn)。

(八)其他需要說明的事項(xiàng)。

第二十八條　參加投標(biāo)的物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)書。投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：

(一)物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度。

(二)管理服務(wù)人員配備方案。

(三)管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案。

(四)管理服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算方案。

(五)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)承諾與具體的實(shí)施措施。

(六)社區(qū)文化服務(wù)方案。

(七)管理服務(wù)模式設(shè)想。

(八)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案等。

第二十九條　受開發(fā)建設(shè)單位委托、對(duì)同一物業(yè)承擔(dān)過管理服務(wù)的物業(yè)管理公司，在同等條件下享有優(yōu)先中標(biāo)權(quán)。

前款物業(yè)管理公司有二家以上的，最后承擔(dān)管理服務(wù)的一家享有優(yōu)先中標(biāo)權(quán)。

第四章　物業(yè)的營(yíng)理與維護(hù)

第三十條　業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)委托給具備物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理公司實(shí)施管理，簽訂物業(yè)管理合同，報(bào)市物業(yè)管理行政主管部門備案。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)管理公司實(shí)施物業(yè)管理。

第三十一條　在預(yù)售或銷售房屋時(shí)，建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房人簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí)，《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》對(duì)受讓人、承租人具有同等約束力。

轉(zhuǎn)讓人或出租人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)的轉(zhuǎn)讓、出租情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司。

第三十二條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按物業(yè)總建筑面積千分之二比例提供物業(yè)管理專用房屋，最低不得少于50方米。

物業(yè)管理專用房屋按公房住宅租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收租金。

物業(yè)管理專用房屋產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有。經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)生代表大會(huì)同意，可以按建筑安裝工程造價(jià)折算購(gòu)買，其費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有，其租金收入用以補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)用。

第三十三條　業(yè)主委員會(huì)成立前，物業(yè)由建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理;業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)由業(yè)主委員會(huì)按本辦法選聘的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，建設(shè)單位與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同自行終止。

第三十四條　建設(shè)單位應(yīng)于物業(yè)交付使用之日起15日內(nèi)向物業(yè)管理公司提供下列物業(yè)檔案資料：

(一)建筑規(guī)劃方案圖、標(biāo)準(zhǔn)層竣工面圖。

(二)房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備竣工圖。

(三)地下營(yíng)網(wǎng)竣工圖。

(四)建筑工程質(zhì)量檢查合格證、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。

(五)房屋產(chǎn)權(quán)明細(xì)表。

(六)法律法規(guī)規(guī)定的其他的資料。

第三十五條　物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同解除之日起15日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)和其選聘的物業(yè)管理公司辦理下列移交手續(xù)，并報(bào)區(qū)、縣級(jí)市物業(yè)行政主管部門備案：

(一)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的結(jié)余部分。

(二)全部物業(yè)檔案資料。

(三)物業(yè)管理專用房屋以及全體業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和財(cái)物。

第三十六條　任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，報(bào)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行使、停放，應(yīng)遵守物業(yè)管理公司的管理規(guī)定。

第三十七條　利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意并向有關(guān)部門辦理審批手續(xù)。

第三十八條　房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及市政公用設(shè)施維修時(shí)，相鄰的業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成他人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

共用部位包括基礎(chǔ)、人防地下室、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備包括物業(yè)的上下水管道、落水渠道、水箱、加壓水泵、電梯、供電線路、照明、消防設(shè)施、綠地、空地、道路、路燈、溝渠、池、井，以及共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第三十九條　業(yè)主、使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理公司。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)將裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)書面告知業(yè)主、使用人，對(duì)裝修施工中改變房屋結(jié)構(gòu)、加大負(fù)荷、影響安全的，應(yīng)當(dāng)予以制止并督促改正。

第四十條　因物業(yè)裝修、維修造成相鄰業(yè)主、使用人的物業(yè)損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的。責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

第五章　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)與物業(yè)維修基金

第四十一條　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公、統(tǒng)一的原則，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)。

第四十二條　已成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在委托合同中確定，報(bào)價(jià)格行政管理部門備案。

物業(yè)已交付使用但尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理公司報(bào)價(jià)格行政主管部門核定。

第四十三條　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和酬金構(gòu)成。

第四十四條　物業(yè)管理服務(wù)成本核算包括下列項(xiàng)目：

(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)管理人員的工資、福利、辦公費(fèi)。

(二)公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)及場(chǎng)地日常小修維護(hù)費(fèi)。

(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)服務(wù)費(fèi)。