昨天，民生會客廳微訪談上線。結合5月1日將實施的新版《山東省住宅專項維修資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，市房產管理資金監(jiān)管中心主任朱海濤進行了詳細對比和解答。據了解，根據《辦法》規(guī)定，電梯故障、地下車庫雨水倒灌等8種情形申請使用住宅專項維修資金，可以啟動應急維修程序，不用小區(qū)物業(yè)或相關業(yè)主挨家“按手印”了。威海晚報記者王文龍

“異議表決”讓業(yè)主有了更多選擇

“‘交存容易使用難’是目前住宅專項維修資金面臨的尷尬，‘異議表決’無疑是5月份即將實施的《辦法》的最大亮點。”朱海濤介紹說。

朱海濤表示，根據《辦法》規(guī)定，業(yè)主表決既可采取常規(guī)表決，也可采用“異議表決”。

常規(guī)表決，必須經有利害關系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上、且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意;而根據業(yè)主共同管理規(guī)約的約定，也可采用“異議表決”，即持不同意見的業(yè)主占有建筑面積占總面積三分之一以下、且占總人數三分之一以下的，也可視為表決通過。

他表示，這兩種表決方式都可在申請使用住宅專項維修資金時使用，后者給了相關業(yè)主“異議表決”的權利，與前者相比更方便，但有一個先決條件，就是業(yè)主共同管理規(guī)約中要對“異議表決”作出事先約定。

一次計劃使用表決可“管”兩年

在市民的印象中，房屋“養(yǎng)老金”每次使用都要申請。而根據《辦法》，住宅專項維修資金的一次計劃使用表決可“管”兩年。

朱海濤介紹，根據《辦法》，維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用。

“住宅專項維修資金的計劃使用，就是根據房屋檢修的一般規(guī)律，定期對共用部位、共用設施設備進行保養(yǎng)和維護。”朱海濤說，這一情況主要適用于可以預見的、以延長使用壽命及方便業(yè)主生活為主要目的的共用部位、共用設施設備的維修更新和改造。

朱海濤說，具體實施同樣需要業(yè)主共同決定，《辦法》規(guī)定，業(yè)主可以一次表決不超過連續(xù)兩年的使用計劃。

8種情形可開啟應急使用“綠色通道”

在民生會客廳欄目組記者前期的調查采訪中，有不少小區(qū)因電梯故障申請使用住宅專項維修資金。朱海濤分析認為，未來，隨著我市高層建筑增多，電梯維修將成為住宅專項維修資金使用的“大頭”。

維修資金的應急使用，適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進行的維修、更換和改造情形。

根據《辦法》規(guī)定，共有8種情形可開啟“綠色通道”，應急使用住宅維修資金，包括：物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞、電梯故障、消防系統(tǒng)故障、建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動、玻璃幕墻炸裂、排水管道破裂、地下車庫雨水倒灌以及其他可能造成人身安全事故的緊急情況等。

朱海濤說，未聘用物業(yè)服務企業(yè)或者物業(yè)服務企業(yè)不履行組織維修責任的，相關業(yè)主可將有關情況報告業(yè)主委員會確認后組織維修。

此外，《辦法》同時規(guī)定，應急使用事前不必表決，但事后必須公示。

房屋沒售出“養(yǎng)老金”由開發(fā)商交

以往，對于竣工交付、尚未出售的住宅，維修資金應該由誰交存，這一點不太明確。

《辦法》規(guī)定，從今年5月1日開始，竣工交付但尚未出售的住宅由建設單位交存首期住宅專項維修資金。因為房屋尚未售出，開發(fā)商就是名副其實的業(yè)主，應該承擔公共部位、公共設施設備的維修義務，能有效避免部分存量房因未交存維修資金，在需要維修卻出現資金缺口的尷尬局面。

廣告收益將補充“養(yǎng)老金”公共賬戶

小區(qū)的廣告收益歸誰所有?在以往，這是一個比較尖銳的問題，《辦法》對此有了明確規(guī)定。“這一規(guī)定解決了小區(qū)物業(yè)公司和業(yè)主之間的利益矛盾。”朱海濤說。

朱海濤介紹，公共區(qū)域的廣告收益，例如轎廂廣告、戶外廣告，小區(qū)公共區(qū)域出租停車位的收益等，小區(qū)公共區(qū)域內租賃的攤位收益等公共收益，除了預留業(yè)主委員會的必要辦公經費外，不低于60%的公共收益將補充到維修資金公共賬戶，作為維修資金使用，歸全體業(yè)主共有，具體怎么支配需要召開全體業(yè)主大會，由全體業(yè)主投票決定。

業(yè)主可在監(jiān)管下管理“養(yǎng)老金”

交存維修資金后，廣大業(yè)主們比較關心的一個問題，即能不能自己來管理這筆房屋維修資金。

《辦法》對此作出了明確規(guī)定，包括對移交條件、專業(yè)人員配備、監(jiān)督管理手段等，自行管理維修資金也要通過招標方式，通過市房產管理資金監(jiān)管中心選定的銀行，在監(jiān)管中心的監(jiān)管下進行，以確保資金的安全。

《辦法》規(guī)定，物業(yè)主管部門在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規(guī)定將維修資金用于定期組合存款、購買一級市場新發(fā)行的國債等，確保資金的安全和保值增值。

目前，我市采取的措施是，將抽取部分閑置的維修資金按2年定期存款存入銀行，以獲得比活期存款更高的利息收益。

沒交“養(yǎng)老金”的可隨物業(yè)費補交

朱海濤介紹，我市目前房屋“養(yǎng)老金”的交存有兩部分，一是我市的公房目前有維修資金，二是2010年7月以后才有了商品房住宅專項維修資金，但處于這之間的房子，有部分業(yè)主是沒有交房屋維修資金的。

為了能解決此類房屋的“養(yǎng)老金”問題，《辦法》規(guī)定，這部分房屋“養(yǎng)老金”可以按照一定標準隨物業(yè)費補交，交存后的“養(yǎng)老金”將統(tǒng)一管理和使用。