惠州不像深圳東莞、三價(jià)合一，所以這邊二手房還是有“三價(jià)”的。

三價(jià)：成交價(jià)、地稅評估價(jià)、銀行評估價(jià)。

成交價(jià)是買賣雙方達(dá)成的合同價(jià)格；

地稅評估價(jià)是稅務(wù)局的計(jì)稅依據(jù)；

銀行評估價(jià)是評估公司出具的評估結(jié)果。

一般地稅評估價(jià)低于成交價(jià)，銀行評估價(jià)也低于成交價(jià)。

不同的是，地稅評估價(jià)是死板的，政府決定的，每隔一段時(shí)間就會加以調(diào)整。而銀行評估價(jià)，則可以“靈活”去調(diào)整。

稅費(fèi)可以分為四個(gè)版塊，即：首付+月供、銀行按揭相關(guān)費(fèi)用（一次性付款可�。�、過戶費(fèi)、中介費(fèi)。

一、首付+月供

先算貸款，再總價(jià)-貸款額就是首付款。

首套房就是評估價(jià)的7成貸款，總價(jià)減掉貸款就是首期。

二套房就是銀行評估價(jià)的6成。二套惠灣的評判標(biāo)準(zhǔn)是家庭名下有一筆房貸未結(jié)清。至于月供，有一個(gè)按揭還款系數(shù)的。貸款貸整數(shù)，年款年限，現(xiàn)在有銀行可以貸到男70歲，女65歲，根據(jù)貸款人的工作單位，收入流水，征信報(bào)告有關(guān)聯(lián)，資質(zhì)好，像公務(wù)員教師這種就毫無壓力，一般還是男65歲，女60歲。

月供的計(jì)算公式，看不大明白的建議多看幾下。

二、銀行按揭費(fèi)用（如果一次性付款的可以免了）

①按揭服務(wù)費(fèi)：2000

②貸款評估費(fèi)：銀行評估價(jià)的5‰

③抵押登記費(fèi)：80

④律師見證：400起，根據(jù)貸款額多寡有所浮動(dòng)（有的銀行要、有的不用）

⑤銀行按揭保險(xiǎn)理財(cái)費(fèi)用：根據(jù)不同按揭銀行設(shè)定。

如下圖：

三、過戶費(fèi)

①契稅。無論如何都沒法省的。90?以下，首套契稅是地稅評估價(jià)的1%；90?以上，首套1.5%，二套2%。假如個(gè)人或者家庭名下三套及以上，就是3%。

②增值稅。地稅評估價(jià)X5.6%，滿2年免征。一般都滿2了。加之現(xiàn)在限售，基本上增值稅不在話下。

③個(gè)稅。房產(chǎn)證不是滿五唯一則差額征收20%，（地稅評估價(jià)?原購價(jià)?抵扣項(xiàng)）X20%。抵扣項(xiàng)比如利息、裝修發(fā)票啥的。

④房產(chǎn)證滿兩年個(gè)稅按地稅評估總價(jià)兩個(gè)點(diǎn)征收，降稅減負(fù)！促進(jìn)二手房交易。目前個(gè)稅算是二手房交易中的一個(gè)大頭，所以滿五唯一、房產(chǎn)證滿兩年或者原購價(jià)較高的二手房相對受到市場青睞。

四、中介費(fèi)成交價(jià)的3%。代辦過戶一般8000起，就像朋友之間轉(zhuǎn)手，代辦手續(xù)。

二手房交易流程這一塊，銀行面談環(huán)節(jié)和辦理抵押證環(huán)節(jié)，必須需要購房者本人到場，無法委托他人。其他環(huán)節(jié)是可以委托代辦手續(xù)的，這也就意味著，二手房買家只需要2次即可。

第一次，選擇工作日簽合同，提前準(zhǔn)備好按揭申請的相關(guān)資料，去銀行申請按揭貸款；第二次，去房管局辦理抵押的時(shí)候。

對于買家，可能關(guān)心的是過戶，對于賣家，關(guān)心的是什么時(shí)候拿到房款。

買家的風(fēng)險(xiǎn)集中于過戶前。有些業(yè)主賣房時(shí)候存在債務(wù)糾紛，過戶前要是房產(chǎn)被查封。

賣家的風(fēng)險(xiǎn)集中于過戶后。房產(chǎn)證都更名了，要是因?yàn)橘I家事后征信逾期，負(fù)債過高，導(dǎo)致銀行風(fēng)控拒絕放款，那業(yè)主收到房款真是遙遙無期，也是糟心。

所以我們有必要把這個(gè)流程理清楚。

①簽前查檔。查檔主要是查業(yè)主房產(chǎn)證的真實(shí)有效性，共有產(chǎn)權(quán)還是單獨(dú)所有，是否抵押，查封狀態(tài)。沒問題才可以簽合同。如果簽合同時(shí)候是周末，查不了，定金不能讓業(yè)主帶走，先托管，帶查檔無誤，再由業(yè)主帶走。

②申請銀行按揭貸款，需要業(yè)主本人過來，拍照合影留念（律師見證費(fèi)）。準(zhǔn)備的資料：身份證、戶口本、銀行流水、收入證明、婚姻證明、征信報(bào)告、首期款、定金轉(zhuǎn)賬憑證。開通按揭銀行的銀行卡。對于銀行貸款推出的相關(guān)理財(cái)產(chǎn)品，相對來說，購買有助于審批�；�本確定貸款數(shù)額，利率多少，大概準(zhǔn)備多少首期款存在銀行卡里

③評估公司上門拍照出評估報(bào)告。確定銀行評估價(jià)，確定具體貸款數(shù)額，然后總價(jià)減掉貸款以及定金，就是你需要存入銀行卡里邊的首期款。同時(shí)，這邊也會進(jìn)行測繪和權(quán)籍調(diào)查。

④涉及到贖樓的，當(dāng)天就陪同業(yè)主前往抵押銀行，申請?zhí)崆斑�款。很多銀行要求提前一個(gè)月才能申請贖樓。

⑤一般銀行貸款審批通過需要1個(gè)月，不過現(xiàn)在銀行辦事效率提高了，說是一個(gè)月，快的話個(gè)把星期就可以出同貸書（同意貸款承諾書），然后還是等待業(yè)主抵押行的通知。

⑥終于挨到了業(yè)主抵押行的通知，業(yè)主帶上欠款，去銀行還錢。半個(gè)月后，領(lǐng)回房產(chǎn)證。然后要去房管局注銷抵押登記，這就是通常說的紅本在手的狀態(tài)！想想看，要是業(yè)主紅本在手，多快，估計(jì)半個(gè)月就可以安排過戶了！

另外，關(guān)于贖樓這塊，一般早些業(yè)主買入價(jià)四五千，銀行欠款不多，基本上首期款都是可以覆蓋到銀行欠款的，所以我們會協(xié)商用買家的首期款去幫業(yè)主贖樓，在業(yè)主自己無力贖樓或者找擔(dān)保公司贖樓費(fèi)用過高幫助買家省掉這筆費(fèi)用。

這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是可控的，可控就在于我們會寫一個(gè)書面協(xié)議，規(guī)定首期款用途。

贖樓的當(dāng)天，讓買賣雙方在場，買家直接轉(zhuǎn)賬給業(yè)主，有一個(gè)首期款轉(zhuǎn)賬憑證，然后業(yè)主用這筆錢去還給銀行。首期款轉(zhuǎn)賬憑證，也是銀行放款的一個(gè)重要憑證，沒有這個(gè)東西，銀行是不會給業(yè)主放款的，因?yàn)樯婕暗津_貸的風(fēng)控。

⑦過戶。這個(gè)時(shí)候需要原業(yè)主的購房發(fā)票了，是否滿2是否滿5年，是否唯一，那么就需要業(yè)主提供一個(gè)無房證明，不然就是不唯一，有個(gè)稅的。繳納應(yīng)該繳納的稅費(fèi)，我們叫“過戶費(fèi)”，憑借完稅證明，就可以簽字按手印，工作人員給你修改房產(chǎn)信息，也可以說叫備案了，大概一個(gè)星期就可以出房產(chǎn)證。

⑧一般過戶當(dāng)天要求業(yè)主結(jié)清水電物業(yè)，交樓給買家。如果業(yè)主有特別要求說拿到房款后再交樓，或者帶裝修的房子，具體交樓時(shí)間雙方可以協(xié)商。

⑨出了房產(chǎn)證大概半個(gè)月的樣子就可以去辦理抵押貸款登記，這個(gè)時(shí)候那個(gè)5%的物業(yè)評估費(fèi)就要給了，銀行收的，銀行沒收到錢，放心吧，是不會安排做抵押登記的。這個(gè)環(huán)節(jié)必須要買家本人過來的，因?yàn)橐�拍照取證。

⑩做了抵押登記大概半個(gè)月的樣子出他項(xiàng)權(quán)證，是個(gè)藍(lán)本，這個(gè)藍(lán)本確定了購房者與銀行的債務(wù)關(guān)系，很多人沒想過，紅本（房產(chǎn)證）丟了是可以補(bǔ)辦的。出來他項(xiàng)權(quán)證，按照銀行目前的節(jié)奏，基本上只要拿到了銀行，一周就可以放款了。然后放款的日期下個(gè)月，就是你的還款日。