個人住房交易相關稅費一覽表

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賣方

2

購買方

答 疑 解 惑

個人銷售住房，如何繳納增值稅？

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

個人購買住房如何繳納印花稅？

根據財稅〔2008〕137號文件規定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

個人購買住房，契稅有什么優惠？

（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

（二）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施第（二）項契稅優惠政策。

個人銷售住房，如何征收個人所得稅？

其他個人出售自有住房所取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅，以實際成交價格減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，適用20%的稅率。

其他個人如果不能提供完整、準確的財產原值憑證，不能正確計算財產原值和應納稅額的，對其個人所得稅實行核定征收。

其他個人，是指自然人，不包括個體工商戶、個人獨資企業和合伙企業的自然人投資者。

個人銷售住房，個人所得稅有什么優惠？

對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

“自用5年以上”，是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。

個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據開具日期或房屋產權證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

個人轉讓房屋的日期，以銷售發票上注明的時間為準。

“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

涉 稅 實 務

例：A先生2018年8月出售一套位于長沙市雨花區的住房，面積為120方米，售價120萬元。購買價格為90萬元，其他相關費用為5萬元，財產原值等相關憑證齊全。購買方為C女士，名下無住房。已知城市維護建設稅為7%，請計算：

（1）如果該套住房購買未滿2年，A先生、C女士分別需要繳納多少稅費？

（2）如果該套住房購買已滿2年，但未超過5年，A先生需要繳納多少稅費？

（3）如果該套住房購買時間超過了5年，A先生需要繳納多少稅費？

分析：

（1）A先生：

增值稅

購買未滿2年，按照5%的征收率全額征收增值稅。

應繳納增值稅：1200000÷（1+5%）×5%=57142.86元

附加稅費

應繳納城市維護建設稅：57142.86×7%=4000元

應繳納教育費附加、地方教育附加：57142.86×（3%+2%）=2857.14元

合計應繳納附加稅費：4000+2857.14=6857.14元

土地增值稅、印花稅

個人銷售住房暫免征收土地增值稅、印花稅

個人所得稅

個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅。

應繳納個人所得稅：[1200000÷（1+5%）-6857.14-900000-50000]×20%=37200元

因此，A先生銷售該住房繳納的稅費合計：57142.86+6857.14+37200=101200元

C女士：

印花稅

個人購買住房暫免征收印花稅

契稅

購買家庭唯一住房，面積90方米以上，減按1.5%的稅率征收契稅，成交價格為不含增值稅金額。

應繳納契稅：1200000÷（1+5%）×1.5%=17142.86元

因此，C女士購買該住房繳納的稅費為：17142.86元

（2）將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售，免征增值稅、附加稅費，個人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。

個人所得稅

免征增值稅的，轉讓住房取得的收入不扣減增值稅額。

應繳納個人所得稅：（1200000-6857.14-900000-50000）×20%=48628.57元

（3）因A先生銷售的住房已自用超過5年，且該住房屬于家庭唯一生活用房，可以免征增值稅、附加稅費、個人所得稅、土地增值稅和印花稅。

政 策 依 據

1.《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

2.《財政部　國家稅務總局　建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）

3 《財政部國家稅務總局住房城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）

4.《財政部　國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）

5.《湖南省實施〈中華人民共和國契稅暫行條例〉若干規定》（湖南省人民政府令第124號 ）

6.《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務院令第11號）

7. 《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發〔2007〕33號）

8.《國家稅務總局長沙市稅務局關于調整其他個人轉讓不動產個人所得稅核定征收率的公告》（國家稅務總局長沙市稅務局公告2018年第4號）

9.《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）