摘要：我國自1983年實施計劃生育政策到如今已經(jīng)是第27個年頭 ，計劃生育后的第一代已經(jīng)進入了適婚年齡的階段，與此同時我國又正迅速步入老齡化社會，整個社會的家庭模式向“四二一”轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老壓力日益突出。傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”養(yǎng)老模式對新一代的年輕人生活造成了巨大的經(jīng)濟壓力，讓年輕一代有心無力。由于住房是絕大多數(shù)家庭的必備品和重要的資產(chǎn)，推出住房養(yǎng)老保險，既可以不改變老年人生活慣又可以增加收入提高生活質(zhì)量，對于和諧社會構(gòu)建有著重要的意義。

關鍵詞：以房養(yǎng)老;倒按揭;反向抵押

1.以房養(yǎng)老簡介

倒按揭業(yè)務即以房養(yǎng)老，在荷蘭起源，美國成熟，此業(yè)務最先在美國新澤西州的一家銀行推出，隨后就迅速的在美國得到普及和推廣，發(fā)展為一種較為新型的貸款方式。以房養(yǎng)老作為保障老年人生活的工具在歐美、日本、新加坡等國家已經(jīng)比較成熟，期在我國也開始出現(xiàn)，但是我國的倒按揭卻面臨著一系列有的困難，如老年人的傳統(tǒng)觀念的問題，銀行的風險控制的問題，房價的不穩(wěn)定性問題等等。但老齡化的加速發(fā)展卻是我們不得不考慮的問題，作為一種先進的養(yǎng)老方式，我們要深入研究以房養(yǎng)老這項業(yè)務。所謂的以房養(yǎng)老，理論上是產(chǎn)權(quán)換現(xiàn)金，那些擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人，要先把房屋的產(chǎn)權(quán)抵押給業(yè)務銀行或者保險公司，然后由相應的專業(yè)金融機構(gòu)來對老年人的年齡、預計壽命、健康狀況進行綜合評估，后根據(jù)住房的價值，一次性或每月支付給房主，直到房屋主人去世為止。而在住房整個抵押的期間，老年人可以享有抵押房屋的居住權(quán)，但并負責維修。而當房屋主人去世后，銀行或者保險公司將會獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，并可以對該房屋處置，進行銷售或出租，所得資金將會用來償還老年人貸款的本息，并同時享有該房屋升值的部分。在我國，幾年，由于養(yǎng)老金缺口以及養(yǎng)老體系不完善的問題，不能很好的保證人民在退休后的利益，保護和改善老年人的適當權(quán)利成為政府義不容辭的責任，當然這需要一些金融機構(gòu)的共同努力。面對中國老齡化的加速發(fā)展，老年人生活品質(zhì)不斷下降的問題，建立一個健全、完善的以房養(yǎng)老的指標評價體系，并正確定價這一產(chǎn)品顯得意義重大。

2.以房養(yǎng)老政策研究

目前，國內(nèi)外專家對以房養(yǎng)老的研究主要集中在潛在以房養(yǎng)老的市場前景分析、具體的貸款額度確定以及風險防范與管理三個方面。

在業(yè)務開展中的風險防范與管理方面，主要分析了這一項目中的違約風險，跟抵押貸款不同，以房養(yǎng)老中的借款人會持有一種消極的態(tài)度，并且如果老年人的壽命足夠長，就會在銀行貸款超過房產(chǎn)本身凈值的情況下，依然居住在抵押給銀行的房屋中，這就會給以房養(yǎng)老這項業(yè)務帶來違約風險。以房養(yǎng)老的貸款包括了資產(chǎn)和負債兩部分，但這兩部分對利率的敏感系數(shù)是不一樣的，利率風險也會給開展一份迎來了的金融機構(gòu)帶來損失。

在潛在的市場前景方面，學者主要分析分析了反向抵押貸款的潛在市場，認為它存在著兩個方面的動機，一是年齡的增加減帶來收入的減少，二是當擁有的房產(chǎn)過多而使房產(chǎn)成為流動資產(chǎn)的迫切需要。反向抵押貸款給客戶帶來的收入可能不是很高，卻會增加了資產(chǎn)的流動性，也會讓客戶不必當心房產(chǎn)價值浮動的問題。同時還分析了反向抵押貸款投資動機的重要性，認為可以通過向抵押貸款取得的收入來投資長期醫(yī)療保險、收益性資產(chǎn)、確保孩子的大學費等等。

貸款額度確定這方面的研究主要是對與低收入群體來說，反向抵押貸款的年金收入占總收入的比例是比較大的。他們對不同房產(chǎn)價值進行反向抵押貸款的收益進行分析，得出的結(jié)論是現(xiàn)實價值低于100000美元的房產(chǎn)所帶來的年金收入太小，不值得進行反向抵押貸款，而如果價值高于200000美元的房主并擁有其他的財產(chǎn)，則沒有必要進行以房養(yǎng)老，只有那些擁有的房產(chǎn)價值在100000-200000美元以及沒有其他資產(chǎn)的群體來說，反向抵押貸款才使值得投資的。

3.以房養(yǎng)老的對策建議

1.國家需要加大對以房養(yǎng)老宣傳力度，鼓勵人們采取“以房養(yǎng)老”的形式進行養(yǎng)老。老年人應該改變傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念，充分認識到“以房養(yǎng)老”帶來的好處及便利，了解國家對“以房養(yǎng)老”的優(yōu)惠政策，從心里接受“以房養(yǎng)老”這種新型的養(yǎng)老機制。

2.政府要建立配套的財政金融措施。“以房養(yǎng)老”是涉及到銀行、保險等財政金融部門，所以，要建立健全和配套的財政金融制度和法律法規(guī)。只有完善的金融法規(guī)，老年人才會大膽的進行以房養(yǎng)老，促進這項養(yǎng)老計劃的開展。

3.由于我國的保險公司還不具備相應的金融信貸功能，為進一步的推進以房養(yǎng)老的發(fā)展，保險公司需要加強與相關銀行的合作，許可商業(yè)銀行和保險機構(gòu)聯(lián)合研究開發(fā)以房養(yǎng)老業(yè)務，對商業(yè)銀行開展的以房養(yǎng)老業(yè)務獲得的房產(chǎn)增值的收益采取免稅的方式，提高商業(yè)銀行開展以房養(yǎng)老業(yè)務的積極性，而保險公司可以通過創(chuàng)立新的保險品種，開展以房養(yǎng)老的保險業(yè)務，分散銀行風險。