2017年全國兩會(huì)，國務(wù)院總理李克強(qiáng)提出“中國今年完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策。中國今年要適應(yīng)住房剛性需求、改善需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存”的背景下，自治區(qū)地方稅務(wù)局日發(fā)布《關(guān)于落實(shí)支持房地產(chǎn)去庫存工作的通知》（以下簡稱《通知》），多項(xiàng)稅費(fèi)政策下調(diào)推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存。同時(shí)，自治區(qū)國家稅務(wù)局也表示，國稅部門已啟動(dòng)“營改增”全面推進(jìn)工作，5月1日將與全國同步實(shí)現(xiàn)稅制轉(zhuǎn)換改革。新一輪減稅利好政策出臺(tái)，對(duì)南寧樓市影響如何？

最新政策

地稅局：棚戶區(qū)改造享稅收優(yōu)惠

國稅局：“營改增”5月全面推開

自治區(qū)地方稅務(wù)局日前發(fā)布《通知》，重點(diǎn)對(duì)棚戶區(qū)改造的相關(guān)稅收政策進(jìn)行了明確，改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商和購房者都可享受相關(guān)稅收優(yōu)惠。

例如，對(duì)改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個(gè)人涉及的印花稅予以免征。

對(duì)購房者來說，個(gè)人首次購買90方米以下改造安置住房，按1%的稅率計(jì)征契稅；購買超過90方米，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計(jì)征契稅。

而針對(duì)進(jìn)駐棚戶區(qū)改造貨幣化安置房源信息臺(tái)的房地產(chǎn)企業(yè)，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為1.5%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率按1%執(zhí)行。《通知》還明確適當(dāng)降低房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率。如果企業(yè)出現(xiàn)資金困難，可以依照相關(guān)規(guī)定申報(bào)，經(jīng)批準(zhǔn)可延期繳納稅款3個(gè)月。

《通知》明確，對(duì)個(gè)人銷售自建自用住房的，免征營業(yè)稅；對(duì)企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房的收入，免征營業(yè)稅。對(duì)個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。《通知》還指出，將繼續(xù)實(shí)施免收稅務(wù)登記工本費(fèi)等優(yōu)惠政策，最大限度為農(nóng)民工等新市民購房辦理有關(guān)涉稅手續(xù)提供便利。

此外，自治區(qū)國家稅務(wù)局也表示，國稅部門已經(jīng)啟動(dòng)“營改增”全面推開相關(guān)工作，5月1日將與全國同步實(shí)現(xiàn)稅制轉(zhuǎn)換改革。建筑、房地產(chǎn)、金融、生活服務(wù)等行業(yè)均被納入試點(diǎn)范圍。

業(yè)界分析

加大棚改拆遷，擴(kuò)大購房需求

從自治區(qū)地稅局發(fā)布的《通知》看出，本輪稅費(fèi)優(yōu)惠措施重點(diǎn)是關(guān)于促進(jìn)棚戶區(qū)改造、安置房開發(fā)和銷售，這一輪政策對(duì)樓市去庫存又有何影響？

今年“兩會(huì)”政府工作報(bào)告、住建部部長陳政高答記者問中，對(duì)于棚改也有提及。具體是“棚改貨幣化安置比例提高”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，直接表述“提高貨幣化安置比例”，這是一個(gè)重要信號(hào)。政府要通過加大棚改拆遷，拆出需求，讓被拆遷者獲得資金補(bǔ)償，然后讓這些拆遷的需求，到市場上購房，實(shí)現(xiàn)去庫存。

廣西國悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理黃衛(wèi)忠表示，從國家去化庫存層面來說，稅費(fèi)新政對(duì)于需要買安置房的購房者和購買商品房的購房者居住需求都有一定的刺激。

記者采訪過程中，關(guān)于自治區(qū)地稅局發(fā)布的稅費(fèi)優(yōu)惠新政，部分業(yè)內(nèi)人士表示并不太了解，向他們大概闡述新政內(nèi)容后，有人認(rèn)為對(duì)商品房市場影響不大。大唐地產(chǎn)南寧城市公司總經(jīng)理助理黃進(jìn)強(qiáng)分析，商品房市場不會(huì)受到太大的影響，因?yàn)橘徺I安置房的條件與退出機(jī)制并不自由，針對(duì)安置房的稅費(fèi)減免政策，只會(huì)對(duì)購買安置房的中低收入購房者有影響，而這部分群體并不是商品房的主要購房群體。不過關(guān)于“個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅”這項(xiàng)政策，將會(huì)促使這部分人將已有房源出售后重新購房，促進(jìn)新建商品房市場流通。

另外，《通知》下調(diào)部分類型房產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率，對(duì)進(jìn)駐棚戶區(qū)改造貨幣化安置房源信息臺(tái)的房地產(chǎn)企業(yè)，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為1.5%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率按1%執(zhí)行。對(duì)于這一政策，黃衛(wèi)忠認(rèn)為，降低房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率，是減輕了開發(fā)商在前期開發(fā)的資金壓力，有利于房企資金流更好的運(yùn)轉(zhuǎn)。

實(shí)施“營改增”，鼓勵(lì)企業(yè)購買不動(dòng)產(chǎn)

5月1日起，廣西將全面推開“營改增”。自治區(qū)國稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“營改增”納稅人將迎來減稅利好，經(jīng)營成本或進(jìn)一步下降。如建筑和房地產(chǎn)業(yè)，在沒納入試點(diǎn)前，納稅人購買不動(dòng)產(chǎn)和支付應(yīng)稅服務(wù)無法抵扣，納入“營改增”后，經(jīng)營成本中不再含有營業(yè)稅。

此次“營改增”試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至建筑、房地產(chǎn)等行業(yè)，黃進(jìn)強(qiáng)認(rèn)為，企業(yè)將迎來減稅利好，經(jīng)營成本或進(jìn)一步下降。在建筑和房地產(chǎn)業(yè)沒納入試點(diǎn)前，企業(yè)購買不動(dòng)產(chǎn)和支付應(yīng)稅服務(wù)無法抵扣，納入“營改增”后，經(jīng)營成本中不再含有營業(yè)稅，將刺激企業(yè)、公司購買寫字樓等不動(dòng)產(chǎn)，從而促進(jìn)辦公類產(chǎn)品庫存的去化。

對(duì)此，黃衛(wèi)忠也持相同觀點(diǎn)。他認(rèn)為，此前征收營業(yè)稅，項(xiàng)目銷售好壞都要征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)“營改增”不僅有助于房企減輕稅負(fù)，相對(duì)應(yīng)企業(yè)的利潤率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升，減輕了房企開發(fā)過程中的資金壓力，也更貼合市場的實(shí)際情況。他還補(bǔ)充，本輪稅費(fèi)新政將擠壓此前虛高的價(jià)格，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好的運(yùn)作，剛需、剛改類產(chǎn)品消費(fèi)得到鼓勵(lì)。

同時(shí)也有個(gè)別業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，房企經(jīng)營成本下降后，可能會(huì)進(jìn)行小規(guī)模的促銷活動(dòng)，刺激對(duì)價(jià)格敏感的“剛需”人群，中小套型商品房的銷售量可能會(huì)得到一定提升。