都說買房的時候最重要的就是地段，選中了一個好的地段，房子價值看漲。而一個好地段在選擇的時候就要注意看其所在板塊和該板塊的發展潛力。房地產市場特別的復雜，而每一個城市的房地產市場又不盡相同，很多的購房者不知道應該如何取舍，如何購買。以下是小編收集是相關信息，僅供參考。

三大板塊萬元以下房價分布

從統計到的數據看，萬元房價以下僅有約20盤。宿豫區11盤，開發區7盤，湖濱新區2盤。

首先，看房價梯度，現在宿遷中心城區（暫不計洋河新區）房價萬元以下就只能在宿豫區、開發區、湖濱新區3大區域尋找。

受主城等房價外溢擠壓，宿豫區、開發區和湖濱新區的部分板塊成為了宿遷剛需剛改客群的首選。

前文盤點過宿遷均價9000元/?以下的13家樓盤：

➽宿豫區 9千以下房源都在中心區域外圍，均價區間在約6670-8760元/?。

➽開發區 9千以下房源都在北京路南側，均價區間在6362-8379元/?。

➽湖濱新區 已經聚集奧園譽湖書院、佳源壹號院、恒大湖山半島等新盤。其中，目前只有奧園譽湖書院在售，高層均價7661元/?，洋房8838元/?。

區域最新住宅地塊在去年10月，由江蘇運河置業有限公司拍得，樓面價2077元/?。

（宿遷房價分布地圖查看鏈接：最低6061元/?！2021宿遷最新房價地圖出爐！）

另外，9千-1萬元/?之間的樓盤有7家，包括：

（宿豫區）鉑悅瀾庭、華鴻沁和園、書香水韻、和樾花園、華地學府名都、祥生東方樾（參考周邊房價預計9千+）；

（開發區）蘭亭錦園

雖說以上都是剛需優選地，但買房難免要顧及到是否有一定升值潛力，這些后期逆襲的板塊，誰會成為最大黑馬？從這幾個維度來看：

02空間布局

中強外擴，升級

➽經開區是構建“北融、東聯、南拓、西優、中挺”的空間發展格局，這里面主要分兩層來講。

第一，“北融”。經開北向將與主城區、宿城新區、蘇宿園區融合發展。

“北融”趨勢已經率先在房價上有所顯現。開發區北京路以北，越靠主城等板塊，房價越高，如蘭亭錦園、黃金時代（尾盤）、富園時光印、鐘吾正榮府等。

鐘吾正榮府與主城區僅一條青海湖路之隔，高層12300元/?，與附的宿城新區中南紫云集（高層均價12659元/?）僅相差300多。

另外，還有去年底土拍的碧桂園04地塊，樓面價6528元/?，已趕超宿城新區地王新城云昱江山苑（樓面價5922元/?）。

第二，“中挺”。北京路以南，月亮湖片區、管委會、朱圩街、高鐵片區“四個中心”提升區域中心的支撐能力，將是令人期待的潛力區。（此前已有文章說明，可查看鏈接回顧：全面開掛！2021宿遷這里人身價要暴漲！)

➽ 宿豫區，未來的板塊功能劃分已經非常明顯。除了現在的城區部分繼續作為政務、商務中心發展，更詳細規劃了高鐵東站片區、科創小鎮、梨園灣生態片區......七大板塊。宿豫發展將向東延展。

➽湖濱新區 的中心城區建設也做出了新的布局。根據規劃，今年將著力開發曉店片區、上相灣片區、鐘吾國際片區“三大片區”，以促進人氣聚集。

橫向繼續開發“西部水產、東部農旅”兩大板塊。塑造濱湖，全力構建濱湖宜居新城。

03 教育資源

各區興建學校，教育資源擴充且均有優質品牌教育加持，都將迎來進一步升級。

➽ 開發區

開發區已有的學校10所，青海湖路小學、黃河實小、廈門路學校（九年制）、金雞湖路小學、古楚小學、富民大道學校（九年制）、宿遷中學分校......

而今年將建的宿遷第一高級中學熱度最高，日有網爆其方案設計圖流出，但由于官方尚未公示，是否已過審批不得而知。

（網傳效果圖，侵刪。來源：宿遷城市吧）▲

➽ 宿豫區

昨日，宿豫區昆侖山路小學設計方案公示（前身：張家港駿馬小學）。占地面積35616.2?，總建筑面積33054.71?，建筑高度17.4米。

昆侖山路小學 圖▲

截止目前，宿豫已投用和規劃的學校多達十余家，主要分布如下：

萬達廣場以南片區，有廬山路小學、黃山路初中（在建）、規劃恒山路小學（規劃）、昆侖山路小學、擴建升級的宿豫中學......

洪澤湖路以北片區，宿豫第一實驗小學、豫新小學、如皋豫新中學、燕山路初中（規劃）......

京東智慧城片區，目前有去年投用的玉泉山路小學，將建的玉泉山路初中，南外仙林校區（非公立學校）。

玉泉山路初中 鳥瞰圖▲

➽ 湖濱新區

湖濱新區目前有宿遷市第一實驗小學、曉店學校（九年制）、鐘吾國際學校（非公立）等。

日，宿遷與南通兩地建立教育戰略合作，湖濱新區或將再添一所優質學校??李庾南實驗學校宿遷總校，將進一步推動區域基礎教育發展。

04 生活服務等基礎配套

商業、生態、產業......全面開建，加速續建

➽ 今年，開發區的“1117” 生活服務配套即將開啟。

1個商業綜合體，1個星級酒店，1個高品質公園，7個城市之家。目前坊間對商業綜合體早有傳聞，不過其選址和品牌尚未官宣，還不能確定。

➽ 宿豫區，除了萬達廣場，還有一批商業、產業等將開建投用。

158米的京東智慧城成為宿遷第一高樓，項目占地309畝，總投資約40億，日已完成封頂。

京東智慧城 效果圖▲

宿豫金三角商業區總建筑面積30萬方米，新建集星級酒店、商鋪、休閑區等業態于一體的綜合性商業街區，預計2023年底完工。

2棟24層的電商雙子樓，今年將開建；御江山生活廣場預計今年下半年完工；還有綠城梨園灣小鎮，袁家村?宿遷印象等生態產業......

綠城梨園灣小鎮 示意圖▲

➽湖濱新區主打濱湖產業

繼續建設駱馬湖漁業風情村，以駱馬湖區域產業融合湖區漁業生產、水產交易、商業街區等元素，打造集產業鏈和觀光旅游為一體的小鎮。預計2023年底完工。

皂河龍運城，打造沉浸體驗、演藝路秀、文博展示、餐飲商業、酒店度假為一體的文旅綜合體，預計2022年完工。

總建面約10萬?的京東云華東數據中心二期，預計2023年底完工。

還有華騰牧業田園牧歌農旅休閑區、古黃河生態富民廊道，三臺山東門外農旅綜合體等。

京東云華東數據中心▲

05 交通

交通建設新發展，從哪里到主城的速度更快，方式更多？

宿遷主城區的東側、北側外圍水道環伺，如果是從湖濱或宿豫到主城區，基本靠橋梁連接。

一號橋、四號橋......是宿豫區與主城的重要連接通道；運河文化大橋、引湖大橋、發展大道......是湖濱新區與主城的連接通道。

而開發區到主城，可走發展大道，富康大道......交通更為便捷。

此外，還有區域自身的交通發展規劃也可作了解。

➽ 宿豫區

宿連高速去年9月底開工，宿豫至沭陽段工程正在推進中;

宿連航道一期工程正加速推進，通航后將“以水興產”“以水興產”的外向型經濟發展之路。

合新鐵路宿遷境內的總體走向已經披露，日江蘇省鐵路辦表態，合新鐵路江蘇段年內有望開工。

開發區、宿豫區、湖濱新區，都有正在逆襲的“黑馬板塊”，目前可能還有一些短板，但未來更多配套逐步落地之后，將是另一番景象。

說白了，買房無非就是了解規劃，看看配套，量量距離，比比產品，摸摸口袋。了解大勢之外，更要清楚自己的需求才好。