“3?30樓市新政”疊加多輪降息與降準(zhǔn)，讓一線和二線熱點(diǎn)城市樓市迅即回暖，但三四線城市的高庫(kù)存壓力卻并未因此減輕。8月，鎮(zhèn)江和宿遷相繼出臺(tái)新政，采用購(gòu)房補(bǔ)貼等手段激發(fā)房地產(chǎn)消費(fèi)熱情，而放眼全國(guó)，類似手段已成為三四線城市地方政府不約而同之舉。

政府給買房人送“真金白銀”

2015年8月下旬，宿遷出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)發(fā)展的六條意見，業(yè)內(nèi)稱為“房六條”，規(guī)定從9月1日起，在中心城市范圍內(nèi)購(gòu)買新建商品住房的，按90方米及以下、90-144方米(含144方米)、144-180方米(含180方米)、180方米以上四個(gè)面積段，分別給予房款總額5%、4%、3%和1%的購(gòu)房補(bǔ)貼。購(gòu)買二手住房給予1%的購(gòu)房補(bǔ)貼。

與此同時(shí)，公積金貸款最高限額從25萬(wàn)/人提高至30萬(wàn)/人，已結(jié)清公積金貸款并符合貸款其他條件的，可繼續(xù)申請(qǐng)公積金貸款;商貸購(gòu)買首套房且單套面積在144方米(含144方米)以下的，按基準(zhǔn)利率的0.7倍給予1年貼息。

宿遷之前，鎮(zhèn)江也出臺(tái)了有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的七條新政，8月1日起施行的鎮(zhèn)江“房七條”，同樣對(duì)在該市市區(qū)購(gòu)房的個(gè)人給予一系列政策優(yōu)惠，如購(gòu)買首套自住普通商品住房，給予應(yīng)納稅房?jī)r(jià)1%的政府性補(bǔ)貼;購(gòu)買90方米以上(不含90方米)首套成品普通住房的，可再享受應(yīng)納稅房?jī)r(jià)0.5%的政府性購(gòu)房補(bǔ)貼。購(gòu)買商辦用房也可享受最高達(dá)50%的契稅補(bǔ)貼。

鎮(zhèn)江還推出住房公積金繳存異地互認(rèn)，在就業(yè)地繳存住房公積金、在該市購(gòu)買自住住房的本市戶籍職工，可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，申請(qǐng)住房公積金貸款。該市住房公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前已辦理20多筆。

宿遷、鎮(zhèn)江兩地的房產(chǎn)新政的執(zhí)行期均暫定為一年。

樓市高庫(kù)存凸顯金融風(fēng)險(xiǎn)

在解讀新政時(shí)，兩地住建部門均表達(dá)了相同的觀點(diǎn)，即意在激活存量、拉動(dòng)需求。對(duì)兩地而言，“促交易、減庫(kù)存，保增長(zhǎng)”仍然是主要任務(wù)。

存量，成為三四線城市樓市最為頭疼的問題。“‘330新政’后，南京、蘇州樓市回暖最為明顯，無(wú)錫、常州等地也呈現(xiàn)觸底企穩(wěn)之勢(shì)，成交量和房?jī)r(jià)都有微漲。不過，大多數(shù)三四線城市對(duì)房地產(chǎn)利好政策敏感性較差，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，區(qū)域吸引力也不足，因此在系列政策利好之后，起色并不明顯。”省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

權(quán)威統(tǒng)計(jì)顯示，今年二季度，宿遷全市及市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)下行調(diào)整態(tài)勢(shì)，商品房銷售面積、成交均價(jià)、批準(zhǔn)預(yù)售面積同比均下降，第二季度較第一季度下行壓力進(jìn)一步加大。市區(qū)商品住房存量雖有所企穩(wěn)，但庫(kù)存去化周期繼續(xù)延長(zhǎng)，達(dá)到19.32個(gè)月。上半年鎮(zhèn)江商品住宅銷售同比下降20.6%，市區(qū)商品住宅庫(kù)存去化周期雖然較去年底和今年3月末分別縮短2個(gè)月和1個(gè)月，但去化周期仍然長(zhǎng)達(dá)21個(gè)月。

“不少三四線城市住房自有率已超過90%，我們調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)三四線城市的住房需求基本局限在外來人口以及極度困難人群，這與南京、蘇州不一樣，這兩個(gè)城市由于有產(chǎn)業(yè)支撐，外來人口導(dǎo)入較為充足。”南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理系主任吳翔華認(rèn)為。

但就在購(gòu)房消費(fèi)動(dòng)力不足的情況下，有的地方出于“土地財(cái)政”依賴，還在賣地，這樣就形成新的市場(chǎng)積壓。更應(yīng)引起警惕的是，對(duì)地方政府而言，擔(dān)憂的還有樓市銷售不暢所引發(fā)的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。“現(xiàn)在銀行對(duì)房企貸款普遍采取名單制管理方式，不在名單內(nèi)的房企要想獲得開發(fā)貸幾乎不可能，本地房企多以中小型房企為主，項(xiàng)目建設(shè)資金幾乎全部自籌，有的通過高息民間借貸方式籌集，一旦項(xiàng)目銷售回款不暢，極易造成樓盤爛尾。”宿遷住建部門人士不無(wú)擔(dān)憂。

喚起樓市信心要靠長(zhǎng)遠(yuǎn)機(jī)制

樓市“金九銀十”即將到來，信心已被視為市場(chǎng)最可貴的要素。

亞東置業(yè)鎮(zhèn)江項(xiàng)目總經(jīng)理邱寧寧認(rèn)為，補(bǔ)貼對(duì)提振市場(chǎng)信心肯定有一定好處，但更重要的是加快經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)建設(shè)，打造一批優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)吸引外來人口，這才是當(dāng)前三四線城市該做的功課。

“百分之幾的補(bǔ)貼還不能構(gòu)成投資收益預(yù)期，就像股市一樣，補(bǔ)貼點(diǎn)印花稅也并沒有用。”在吳翔華看來，購(gòu)房補(bǔ)貼等對(duì)解決高庫(kù)存積壓仍是杯水車薪。

從供地源頭上調(diào)節(jié)雖然是一個(gè)辦法，但仍然難以從根本上破解困局。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系轉(zhuǎn)化很快，投資需求忽升忽降彈性大，而土地從供應(yīng)到建設(shè)開發(fā)還有1-2年的周期，因此，土地調(diào)控未必能持續(xù)奏效。

“當(dāng)前市場(chǎng)的供求關(guān)系已與2008年時(shí)不同，那時(shí)市場(chǎng)總體供小于求，一旦利好政策出臺(tái)，極易引發(fā)反彈，現(xiàn)在是供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求，即便政策出招，效果可能也不好說。全國(guó)都是這樣。”省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人也坦言。

“政府要做的事就是遏制投機(jī)、做好住房保障。而房地產(chǎn)市場(chǎng)信心最終還是要靠長(zhǎng)遠(yuǎn)機(jī)制來樹立。調(diào)控忽左忽右，因?yàn)楹芏嗷�本的�?shù)據(jù)都還沒有建立，比如市場(chǎng)的空置房到底有多少?缺少數(shù)據(jù)支撐，調(diào)控如盲人摸象，市場(chǎng)消費(fèi)也難免盲目。”吳翔華說。