第一章　總則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造良好的生活和工作環(huán)境，促進社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。

第二條　本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，或者通過其他形式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條　省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

市(州)、縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責:

(一)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會業(yè)務的指導和監(jiān)督;

(二)對物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)、服務質(zhì)量、物業(yè)服務招投標、物業(yè)服務合同簽訂的監(jiān)督管理;

(三)物業(yè)服務企業(yè)信用評價;

(四)專項維修資金和物業(yè)保修金交存、使用的監(jiān)督管理;

(五)物業(yè)使用和維護的監(jiān)督管理;

(六)物業(yè)承接查驗、退出交接活動的指導和監(jiān)督;

(七)處理在物業(yè)管理活動中的投訴;

(八)其他監(jiān)督管理職責。

縣級以上人民政府發(fā)展和改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、財政、公安、民政、衛(wèi)生計生、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)等有關部門，按照各自職責，負責物業(yè)管理活動的有關監(jiān)督管理和服務工作。

第四條　街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府依法組織和指導本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會履行職責，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。

社區(qū)居(村)民委員會負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理相關工作。

第五條　街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、社區(qū)居(村)民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位等各方代表組成，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責召集。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列重大問題:

(一)業(yè)主委員會不依法履行職責;

(二)業(yè)主委員會成立、換屆過程中出現(xiàn)的問題;

(三)物業(yè)服務合同履行過程中出現(xiàn)的問題;

(四)物業(yè)服務企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題;

(五)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

第六條　縣級以上人民政府應當將物業(yè)服務納入服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，制定扶持政策，加強行業(yè)管理，提高專業(yè)化水，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。

第七條　物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，提高物業(yè)服務水，促進物業(yè)服務企業(yè)依法誠信經(jīng)營，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。

第二章　物業(yè)管理區(qū)域與相關配置

第八條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當以土地使用權證確定的用地范圍為基礎，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設施設備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設等因素確定。物業(yè)設施設備共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設施設備能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第九條　建設單位應當在取得商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售前，向項目所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，房地產(chǎn)行政主管部門應當自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門等單位的意見后劃分物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

建設單位應當將物業(yè)管理區(qū)域核定內(nèi)容在商品房銷售現(xiàn)場進行公示。

第十條　尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府征求業(yè)主、社區(qū)居(村)民委員會的意見，結合社區(qū)居(村)民委員會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應當征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十一條　縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

物業(yè)管理區(qū)域檔案應當載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數(shù)量、共有部分情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

第十二條　建設單位新建住宅物業(yè)時，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位，按照下列要求無償配置物業(yè)服務用房:

(一)物業(yè)服務用房按照房屋建筑總面積千分之三的比例配置，且不得低于七十方米;房屋建筑總面積超過三萬方米的，按照超過部分建筑面積千分之一的比例增加配置。物業(yè)服務用房不包含門崗值班室。

(二)物業(yè)服務用房應當具備水、電、暖、衛(wèi)、采光等基本使用功能和條件，配置獨立的水、電、暖等計量裝置。

業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中調(diào)劑，面積不得低于二十方米;房屋建筑總面積超過三萬方米的，面積不得低于四十方米。

物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。

第十三條　城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應當對物業(yè)服務用房建筑面積、位置等作為規(guī)劃設計指標進行審查。

房地產(chǎn)行政主管部門或者不動產(chǎn)登記機構，在核發(fā)商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業(yè)服務用房進行核查，并在房屋登記簿中注明物業(yè)服務用房面積和位置。

建設單位應當將相關信息在商品房銷售現(xiàn)場或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第十四條　新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等計量裝置應當按照專有部分一戶一表、共有部分獨立計量表配置。信息通信、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設施設備的配置應當符合國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范。

配套設施不齊全的老舊住宅區(qū)，專業(yè)經(jīng)營單位應當配合縣級以上人民政府采取措施逐步改造，實現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設施設備的分戶計量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)應當為改造工作提供便利。

第十五條　新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計量表和分戶計量表以前的專業(yè)經(jīng)營設施設備按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范設計，由相關專業(yè)經(jīng)營單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工，并與建設項目同步設計、同步施工、同步交付。所需費用依照國家和省住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門制定的有關工程計價規(guī)定確定，由建設單位承擔。建設單位應當配合專業(yè)經(jīng)營設施設備的施工。

建設單位在竣工驗收后，應當將專業(yè)經(jīng)營設施設備的所有權移交給組織安裝施工的專業(yè)經(jīng)營單位。專業(yè)經(jīng)營單位應當接收，并負責專業(yè)經(jīng)營設施設備的管理、維修、養(yǎng)護和更新。

專業(yè)經(jīng)營設施設備包括變(配)電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設施設備及相關管線。

第十六條　本條例實施前建設的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計量表和分戶計量表以前的專業(yè)經(jīng)營設施設備的所有權，由業(yè)主大會決定是否移交給專業(yè)經(jīng)營單位。決定移交的，縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當組織有關專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范進行驗收。驗收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收，并負責專業(yè)經(jīng)營設施設備的管理、維修、養(yǎng)護和更新。

驗收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔。

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第十七條　房屋的所有權人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利:

(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權;

(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權;

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(八)對物業(yè)共有部分及其附屬設施設備使用情況享有知情權和監(jiān)督權;

(九)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第十八條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務:

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分及其附屬設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按照有關規(guī)定交納專項維修資金;

(五)遵守房屋裝飾裝修的規(guī)定;

(六)支持和配合物業(yè)服務企業(yè)的合法經(jīng)營和管理活動;

(七)按時交納物業(yè)服務費用;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第十九條　物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，履行相應義務。

第二十條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當會同縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第二十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會:

(一)交付的房屋專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十以上;

(二)交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十以上;

(三)首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)的百分之三十以上。

第二十二條　符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當在收到建設單位或者百分之十以上業(yè)主聯(lián)名提出成立業(yè)主大會申請后三十日內(nèi)，會同縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組建首次業(yè)主大會籌備組。

籌備召開新建住宅小區(qū)首次業(yè)主大會會議所需費用由建設單位承擔。

第二十三條　建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報送物業(yè)管理區(qū)域證明、房屋及建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總面圖、交付使用共用設施設備的證明、物業(yè)服務用房配置證明等籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。

第二十四條　籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府代表和社區(qū)居(村)民委員會代表組成。籌備組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表應當不低于籌備組人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府代表擔任。

籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居(村)民委員會組織業(yè)主推薦。

籌備組應當自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。

第二十五條　籌備組應當做好以下籌備工作:

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容;

(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(三)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

(四)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定候選人名單，制定業(yè)主委員會選舉辦法;

(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當予以答復;異議成立的，籌備組應當對公告內(nèi)容予以修改并重新公告。

第二十六條　籌備組應當自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第二十七條　業(yè)主大會討論決定下列事項:

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會議事規(guī)則、管理規(guī)約;

(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(三)選定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);

(五)籌集和使用專項維修資金;

(六)新建、改建和重建建筑物及其附屬設施;

(七)改變共有部分的用途;

(八)利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;

(九)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的其他事項。