錦州市國有土地上房屋征收與補償政策解讀

2015年6月5日市政府十五屆第17次常務會議通過了《錦州市人民政府關于修改〈錦州市國有土地上房屋征收與補償辦法〉的決定》(以下簡稱《決定》)，并于2015年6月15日起發布實施，標志著錦州市國有土地上房屋征收制度更加合情、合理、合法，是進一步規范國有土地上房屋征收與補償活動，保障房屋被征收人合法權益的重要舉措。《決定》的發布實施，引起了社會及市民的廣泛關注，現就修改后的有關政策解讀如下：
　　修訂后的《征收辦法》適用范圍
　　只適用于我市國有土地上的房屋征收與補償，不包括集體土地上的房屋征收與補償。
　　各區人民政府(含松山新區管理委員會)負責本行政區域內國有土地上房屋征收與補償工作。
　　錦州市濱海新區、各縣(市)國有土地上房屋征收與補償工作，可以參照本辦法執行。
　　我市房屋征收主體和實施單位
　　我市房屋征收與補償的主體是錦州市人民政府。各區人民政府(含松山新區管理委員會)確定的房屋征收主管部門組織實施本行政區域內的房屋征收與補償工作。
　　我市房屋征收主管部門
　　市住房城鄉建設部門是本市房屋征收主管部門，其下屬的市房屋征收辦公室具體負責全市國有土地上房屋征收與補償工作的指導與監督管理。
　　增加了“預簽約”環節
　　為保證政府的征收補償方案得到大多數被征收人的認可，使政府在作出征收決定時能夠順利推進，進一步保障被征收人的利益，更加公開、公、公正，修訂后的《征收辦法》規定：“因舊城區改建需要征收房屋的，作出房屋征收決定前，房屋征收主管部門可以組織被征收人根據預評估結果、征收補償方案，預先簽訂附生效條件的補償協議。市、區人民政府可以根據預簽協議的簽約比例決定是否作出房屋征收決定。預簽協議的簽約比例由市、區人民政府確定。”
　　明確了可以“戶口遷入或者分戶”的特殊情況
　　因結婚、出生、軍人退出現役、服刑人員刑滿釋放、大中專生畢業等原因必須辦理戶口遷入的。
提高了“新建安置用房補助面積標準”
　　為使被征收人住房得到實際改善，政府補助由原政策規定的補助5方米調整為8方米。
　　補償安置方式的選擇
　　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權調換。
　　征收破產企業房屋實行貨幣補償；征收房屋配套建設的閣樓、地下室、倉房、車庫等附屬物，實行貨幣補償。
　　調整了“貨幣補償過渡期”
　　根據房屋征收周期和建設周期較長，貨幣補償過渡期由原政策規定的6個月調整為12個月。
　　調整了“產權調換過渡期”
　　實行房屋產權調換的過渡期限為：自被征收人遷出之日起，多層建筑不得超過24個月，高層建筑不得超過36個月，過渡期以實際發生月計算。
　　提高了“選擇貨幣補償的獎勵標準”
　　為有效落實省政府關于鼓勵和引導被征收人選擇貨幣化安置的要求，由原政策規定的給予原面積評估價格15%的獎勵調整為給予原面積評估價格25%的獎勵。
　　增加了“公有房屋無法參加房改的，如何實行貨幣補償”
　　因被征收房屋屬于房、不許房改出售的樓房，致使房屋承租人無法參加房改的，經市房改部門認定，對房所有權人按照被征收房評估價格的10%給予補償，對屋承租人按照被征收房評估價格的90%給予補償；對樓房所有權人按照被征收樓房評估價格的15%給予補償，對樓房承租人按照被征收房屋評估價格的85%給予補償。
　　征收公有非住宅房屋，對房屋所有權人按照被征收房屋評估價格的50%給予補償，對房屋承租人按照被征收房屋評估價格的50%給予補償。
　　合法經營行為的認定
　　對給予停產停業損失的生產經營活動的認定，應當符合下列條件：
　　1.具有工商營業執照；
　　2.具有納稅證明。
　　依法不需具有上述條件的，應當具有規定的合法審批手續。
　　超大面積房屋如何分戶
　　住宅房屋選擇產權調換的，在享受補助和獎勵后超過129方米(不含129方米)的，可以選擇分兩戶安置，在本辦法第三十二條規定的基本套型建筑面積范圍內自行選擇相應戶型面積的房屋，但兩戶上靠戶型新增加面積之和不得超過9方米(不含9方米)；超過129方米面積部分也可選擇貨幣補償。
　　評估機構的選定
　　從事房屋征收估價的房地產價格評估機構由被征收人在申請備選的3家以上具有相應資質的房地產價格評估機構中協商選定；在規定的時間內協商不成的，由房屋征收主管部門組織被征收人通過多數選定、隨機選定等方式確定。
　　對“分戶評估報告”的規定
　　分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收主管部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收主管部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。
　　房地產價格評估機構在向被征收人作出分戶評估報告時，應當同時在征收范圍內以公告形式告知下列事項：1.被征收人對評估結果有異議的，應當在收到評估報告后10日內向房地產價格評估機構申請復核評估；2.對復核結果仍持異議的，在收到復核結果后10日內向市房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
　　對“錦政發[2014]9號”文件的廢止
　　《決定》自發布之日起施行。2月27日市人民政府辦公廳發布的《錦州市人民政府關于推進房屋征收項目貨幣化補償的意見》(錦政發[2014]9號)同時廢止。《決定》施行前已經依法作出房屋征收決定的項目，繼續沿用原有的規定辦理。