(2001年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十七次會議通過2001年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議批準(zhǔn)根據(jù)2003年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議通過2003年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準(zhǔn)的《杭州市人民代表大會常務(wù)委員關(guān)于修改個別條款的決定》修正)

第一章總則

第一條　為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條　本條例適用于杭州市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)物業(yè)管理活動。

兩個或兩個以上產(chǎn)權(quán)人的新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理;其他物業(yè)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。

第三條　本條例所稱物業(yè)，是指各類房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的人。使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反本條例的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的法人。

物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動。

第四條　物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則。

擁有相對獨(dú)立的共同設(shè)備設(shè)施的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)劃歸于一個物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域由區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門劃定。

一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個業(yè)主委員會，并應(yīng)當(dāng)委托一家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。

第五條　杭州市人民政府物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱市物業(yè)管理部門)主管全市的物業(yè)管理工作。

各區(qū)、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門)依照本條例對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理進(jìn)行管理監(jiān)督。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的協(xié)調(diào)工作，社區(qū)居民委員會按照自己的職責(zé)協(xié)助本社區(qū)物業(yè)管理工作。

各級建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、公安、環(huán)保、價格、民政、工商行政等部門按各自的職責(zé)，協(xié)同物業(yè)管理部門實施本條例。

第六條　各級人民政府可給予物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)惠政策，鼓勵和引導(dǎo)物業(yè)管理向市場化、專業(yè)化、規(guī)模化方向發(fā)展，提高城市物業(yè)管理水。

第二章業(yè)主、業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會

第七條　業(yè)主享有以下的權(quán)利：

(一)參加業(yè)主大會，享有表決權(quán);

(二)享有業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán);

(三)享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用相符的服務(wù);

(四)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(五)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

(一)執(zhí)行業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決定;

(二)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī);

(三)遵守業(yè)主公約、有關(guān)物業(yè)管理的制度;

(四)配合業(yè)主大會或業(yè)主代表大會組織者做好有關(guān)選舉工作;

(五)按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和分?jǐn)偟木S修等費(fèi)用;

(六)對業(yè)主委員會簽訂的合同承擔(dān)責(zé)任。

第八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會;業(yè)主人數(shù)超過100名的，可按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會須持投票權(quán)數(shù)過半數(shù)以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。業(yè)主代表的任期一般不超過3年，可以連選連任。

業(yè)主的投票權(quán)，住宅物業(yè)實行一套一票;非住宅物業(yè)按每100方米建筑面積為一個計票單位，不足100方米的以每本房屋產(chǎn)權(quán)證為一個計票單位。

第九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門應(yīng)指導(dǎo)、監(jiān)督前期物業(yè)管理單位召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

(一)入住率達(dá)到60%以上的;

(二)入住率達(dá)到30%以上，且物業(yè)交付使用已滿2年的;

第一次業(yè)主(代表)大會的費(fèi)用開支由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。

第十條　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會每年至少召開一次;業(yè)主委員會認(rèn)為必要時或經(jīng)由20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主或者業(yè)主代表提議，應(yīng)召開臨時業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。業(yè)主委員會應(yīng)在接到業(yè)主或業(yè)主代表提議后15日內(nèi)組織召開臨時業(yè)主大會或業(yè)主代表大會;逾期不組織召開的，由區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門幫助組織召開。

業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會可以邀請街道辦事處、社區(qū)居民委員會和使用人代表列席。業(yè)主可書面委托代理人出席，物業(yè)管理企業(yè)不能以代理人身份出席。

業(yè)主委員會要求物業(yè)管理企業(yè)列席會議的，物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)責(zé)人或其書面委托代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。

第十一條　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定，須經(jīng)出席大會的業(yè)主或者業(yè)主代表投票權(quán)數(shù)的超過半數(shù)通過，并予以公布。

第十二條　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：

(一)審議通過或修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約;

(二)聽取和審議業(yè)主委員會工作報告;

(三)選舉、罷免業(yè)主委員會成員;

(四)決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);

(五)審議通過物業(yè)管理方案;

(六)變更或撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(七)審查本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理制度;

(八)決定其他有關(guān)業(yè)主權(quán)益的重大事項。

第十三條　業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施管理的自治組織。

業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由5人以上的單數(shù)組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會每屆任期不超過3年，其成員可以連選連任。業(yè)主委員會成員提前兩個月書面通知業(yè)主委員會可以辭職，缺額按業(yè)主委員會章程補(bǔ)選。

業(yè)主委員會根據(jù)工作需要，可聘請社區(qū)居民委員會和有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會顧問。

第十四條　業(yè)主委員會應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，將業(yè)主委員會章程和名單報區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門登記備案。

第十五條　業(yè)主委員會對業(yè)主(代表)大會負(fù)責(zé)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

(一)組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會;

(二)草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案或修訂草案;

(三)提議聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);

(四)根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定，可以通過招投標(biāo)或其他方式，及時選聘、續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更或解除物業(yè)管理服務(wù)合同;

(五)審定物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算和決算;

(六)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)合同的執(zhí)行，協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，督促業(yè)主履行業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;

(七)監(jiān)督共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的使用和維護(hù);

(八)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。

第十六條　業(yè)主委員會會議由主任召集，召開會議時須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定須經(jīng)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員同意，決定應(yīng)在作出之日起3日內(nèi)予以公布。

第十七條　業(yè)主委員會的活動費(fèi)用由全體業(yè)主共同分?jǐn)偅�但不得超過同期物業(yè)管理費(fèi)總額的1%。具體數(shù)額和計劃由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議決定。

第十八條　業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸，不得損害社會公共利益。